物件売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を締結しなければならないことをご存知でしょうか？
不動産を売却する場合、個人では買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。依頼を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である「宅地建物取引業法」によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が義務付けられています。
所有する物件の売却を依頼するにあたって、物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかなどの不動産会社との間で取り交わす契約が【媒介契約】です。
媒介契約は【専属専任媒介】【専任媒介】【一般媒介】の３種類があり、それぞれに特徴があります。
３種類の媒介契約
媒介契約は３種類に分けられます。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
こちらの３種類の媒介契約の違いは、以下の通りです。
- 同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるのか
- 個人で見つけた買い手と売買契約を結ぶことができるのか
- 契約期間
- 不動産流通機構（レインズ）への登録義務
- 販売状況報告の義務・頻度
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は１社のみに依頼できる契約で、親族や知人などと直接交渉をするなど、買主様を個人で見つけてきた場合も、不動産会社を媒介として取引を行うことが契約で義務付けられています。
契約期間は最長３カ月で、それ以上を超えることができません。また、不動産流通機構（レインズ）には媒介契約を締結した翌日から５日以内に登録しなければならず、依頼を受けた不動産会社は依頼主に対して、７日に１回以上の販売状況の報告義務があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、１社のみに依頼できる契約で、契約期間も最長３カ月です。
異なるのは、個人で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができること、不動産流通機構（レインズ）への登録義務が媒介契約を締結した翌日から７日以内になること、依頼主への販売状況の報告義務が１４日に１回以上になることの３点です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に媒介を依頼することができる契約です。また、依頼主が個人で購入希望者を見つけた場合も売買することが可能なので、制限が少なく、比較的自由に売却活動ができます。不動産流通機構（レインズ）への登録義務はなく、販売状況の報告の規定もありません。
一般媒介契約では当事者同士で自由に決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、３カ月以内が一般的とされています。標準媒介契約約款に基づく契約であれば、３ヵ月以内の期間になるでしょう。
一般媒介契約には、【明示型】と【非明示型】があり、依頼主はどちらかを選択することができます。なお標準媒介契約約款では、明示型の一般媒介契約を提示しています。
- 明示型：依頼主には不動産会社に対して、他にどの不動産会社に仲介を依頼しているのかを通知する義務があります。
- 非明示型：他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのか否か、あるいは、依頼しているならどの会社に依頼しているのかについて通知をする必要はありません。
そのため、非明示型を選択する場合は、明示型の根拠となる約款部分を不適用とし、明示する義務を負わないとする特約事項の記載が追加されます。どちらを選択しても、売却が成約した際は、どの不動産会社によって契約が結ばれたのかを速やかに通知しなければなりません。
最後に
媒介契約は、どの契約を選んでもメリット・デメリットがありますが、最終的には不動産会社と依頼主との個々の信頼関係が最も重要になります。
直接担当者と話がしたい場合や、ご不明点等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。
